一文看清:強拍案件的完整程序 

根據香港法例第545章《土地(為重新發展而強制售賣)條例》,當大業主擁有地段的80%至90%的不可分割份數業權,便可向土地審裁處申請強制售賣令。附表1 第1 部列明,大業主作出申請時,需要連同申請前3個月內預備的估值報告一同遞交,以評估地段上各物業的市值。

大業主亦會將申請的文本送達每名小業主,以及在報章上刊登申請,並需要將附表1第2部的通告張貼於建築物一個顯眼的地方。

根據第4(1)條,當小業主不滿意大業主在申請中評估的價值,便需要向土地審裁處提出申請。

小業主應盡快聘請律師,經由律師選擇合適的估值專家 (valuation expert)、建築測量師 (building surveyor)及結構工程師 (structural engineer) 等作為專家證人。待估值專家備妥估值專家報告 (expert report on valuation)、大廈狀況專家報告 (expert report on building condition) 及結構評估專家報告 ( expert report on structural assessment),小業主便需要與大業主方交換證據及專家報告。

期間,土地審裁處會有多次程序性聆訊 (call-over hearings),大業主與小業主亦會進行調解 (mediation)。如案件依然未有和解,而法庭認為案件已準備進行審訊的話,法院便會排期審訊。

在審訊中,大業主必須向法院證明,根據第4(2)條,基於地段的 「齡期」(age) 或其「維修狀況」(state of repair),該地段應重新發展,而且大業主已經根據第4(2)條採取合理步驟嘗試收購餘下業權。滿足以上條件,法院才可發出強制售賣令,即批准強拍。

若法院批准強拍,法院便會參考小業主及大業主雙方的估值報告,而雙方專家亦會出庭作供及接受對方律師盤問。法庭考慮所有證據後,會釐定涉案大廈的現用價值 (EUV)及重建價值(RDV),以及小業主應得的賠償。

審訊結束後,法院會頒布強制售賣令,售賣令委任的受託人需要根據第7 (1)條及《土地註冊條例》(第128章)將地段註冊。大業主亦需將售賣令送達每名小業主及地政總署署長,並在報章上刊登售賣令的相關內容。

然後,受託人便會將地段按照法院設定的底價進行公開拍賣。如該地段成功出售,根據第10條,受託人須按照附表 1第 3部指明的基準,並在扣除應有開支後,將售賣收益分攤予大業主及小業主。

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