強制售賣 (強拍) 法律概覽

香港發展過百年，二戰後的數十年間，香港經濟起飛，樓宇在市區如雨後春筍發展。

然而，隨時間推移，大量樓宇已達50年樓齡甚至更高。部分「高齡」舊樓甚至日久失修，危害住戶及途人安全。

除此之外，香港地少人多，因舊樓普遍樓層較少，這就為社會提供了將舊樓拆卸重建的發展誘因。

根據香港法律第545章《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，當發展商或「大業主」擁有地段的80%至90%的不分割份數業權，可向土地審裁處申請強制售賣令(Compulsory Sale Order)。

當大業主入禀土地審裁處，根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》第3(1)條申請強制售賣地段，大業主會將《申請通知書》(Notice of Application)送達給小業主，小業主隨即受多項時限限制，需要存檔《反對通知書》(Notice of Opposition) 等文件。

《申請通知書》通常全份以英語撰寫，附夾申請人即大業主一方的估值報告 (Valuation Report)，通常是很厚重的一疊文件。《申請通知書》通常會被送到擬被強拍物業的信箱或直接貼在門外，藉以通知小業主。

小業主如已出租物業，更應該提醒租客留意有否法庭文件，並要求租客必須盡快轉交法庭文件給小業主跟進，以免耽誤自己在強拍程序的抗辯工作。 

我可以反對發出強制售賣令(強拍令) 嗎？

土地審裁處考慮是否批出強制售賣令時，根據上述強拍條例的第4(2)(a)條，會考慮樓宇本身的樓齡 （age) 及其維修狀況 (state of repair)，應當重新發展，而大業主身為申請人亦需證明自己已採取合理步驟但仍未能成功收購餘下業權。

就樓宇維修狀況，大業主一方通常會將專家證據呈堂，常見專家證據例如建築測量師及結構工程師的證據，會講述樓宇各處的結構問題，以及如需要一一維修的話，費用不菲。反之，小業主身為答辯人，亦可提出專家證據證明樓宇結構依然健康及安全，除了專家證據，身為住戶的小業主，也可考慮提供事實證據說明相關事宜。

除此以外，大業主亦有責任採取合理步驟嘗試向小業主收購業權，包括提出公平及合理價值的收購要約。

如大業主未能說服法庭樓宇狀況應當重新發展，或未有採取合理步驟嘗試收購餘下業權，土地審裁處可駁回大業主強拍命令的申請。

我可以挑戰大業主提出的收購價格嗎？

大業主在申請強制售賣令前的3個月內，需要聘用測量師擬備估值報告 (Valuation Report)，報告內容列明有關地段上各單位的現用值 (Existing Use Value, EUV)，以及在正式申請時擬備重建地價報告列明重建地價 (Redevelopment Value, RDV)，向土地審裁處及一眾小業主提交。如土地審裁處批出強拍令的話，相關地段將會進行公開拍賣，而根據上述強拍條例的附表2，土地審裁處釐定拍賣底價，需參考地段本身的重新發展潛力。

實際而言，土地審裁處批出強拍令時，拍賣底價通常定於比土地審裁處認為該地段的重建地價稍微高一點的水平。而根據市場慣例，通常這類強拍物業在拍賣時會以此拍賣底價賣出。

因此，如大業主提出的收購價格低於公平及合理的重建價值的話，小業主應該拒絕接受並進一步談判，並在土地審裁處提出反對。

身為小業主，我應該請律師反對強拍或爭取較高收購價格嗎？

對不少小業主而言，手上物業既是自己最重大資產，亦是自己居住多年的家園。無緣無故被要求出賣及離開自己的家，小業主容易惶恐及情緒低落。

然而，強拍涉及複雜的法律程序及條文，而且大業主一方往往由龐大律師團隊代表，如小業主一方不聘用熟悉強拍法律程序的律師的話，會令自己處於極度不利的位置。

因此，絕大部分情況下，小業主收到強拍相關的法律文件後，應該盡快諮詢律師的法律意見，並由律師代表與大業主一方談判以及在土地審裁處出庭抗辯。

請律師費用昂貴嗎？

市民大眾常擔心聘用律師的話，律師費用一定昂貴。其實，根據高等法院上訴庭在Good Faith Properties案裁定，基於賠償原則，在強拍案件，一般而言大業主要負責小業主的律師費用。換言之，小業主花費的律師費用 (以及專家報告例如測量師報告的費用），在結案時可以向大業主追回。

有鑑於此，在絕大部分情況下，小業主實在不用擔心律師費用問題。

更重要的重點是要盡快物色合適的代表律師，以便應付節奏明快的強拍法律程序。

結論

無人希望惹上官司，但即使你只希望安居樂業，強拍案件隨時找上門。

然而，強拍法律程序沒後想象中可怕，律師費亦沒有想像中昂貴，只要找到富經驗及具責任心的律師，一樣可以順利處理，最終獲得合理賠償。

CPH Legal的陳柏豪律師有代表小業主處理強拍案件的經驗，亦曾在強拍案件獲土地審裁處委任眾多小業主的統籌律師，統籌所有小業主的溝通及聯絡事宜，並為當事人取得合理賠償。

如你也面臨強拍法律程序，可考慮盡快諮詢本行律師，以保障你的法律權益。

強拍案件常見問題及資源

基本概念

1. 強拍是甚麼？
2. 我的安樂窩是自置物業，是我的私有財產。為甚麼法律允許強拍我的物業？
3. 發展商收購與強拍是同一回事嗎？

法律原則及程序

1. 誰能申請將物業強拍？
2. 決定應否強拍時，法庭如何考慮大廈的樓齡 及其維修狀況？
3. 在強拍案件中，大業主如何證明自己已採取合理步驟嘗試收購餘下業權？
4. 強拍案件中，法庭如何釐定我應得的賠償？
5. 現用價值 (EUV)是甚麼？其他物業的市值會如何影響我自身物業的現用價值？
6. 重建價值(RDV) 是甚麼？法庭如何計算RDV，總開發值 (GDV)又是什麼？
7. 我需要在強拍案件中聘用專家證人嗎？
8.  一文看清：強拍案件的完整程序 
9. 強制售賣令會列出什麼條款？
10. 我需要在土地審裁處頒布強制售賣令之後多久搬離住所？
11. 倘若地段「流拍」，強制售賣令還有效嗎？